Location de terres agricoles au Québec : protégez vos intérêts et sécurisez votre investissement

Les règles juridiques évoquées dans cet article s’appliquent au Québec, où elles sont encadrées par le Code civil. Dans les autres provinces canadiennes, les dispositions en matière de contrats, de publications et de fiscalité peuvent différer.

La location de terres occupe une place de plus en plus importante dans les stratégies de nombreuses entreprises. Selon le rapport Valeur des terres agricoles de Financement agricole Canada (FAC), la valeur nationale des terres cultivées a bondi de 9,3 % en 2024. Comme le rappelle Vincent Godbout, directeur – Évaluations à FAC, leur disponibilité demeure un défi majeur dans un contexte de marché tendu.

Face à cette réalité, la location peut constituer une solution avantageuse, tant pour les propriétaires fonciers que les locataires : possibilité d’exploiter des parcelles autrement hors de portée, maintien d’un revenu stable au moment de la retraite ou encore opportunité de croître sans alourdir l’endettement.

Ces bénéfices ne se concrétisent toutefois pleinement que si l’entente est bien balisée. « La location devrait reposer sur un contrat clair et soigneusement rédigé », insiste M^e François Lemieux, avocat spécialisé en droit agricole chez UPA Avocats, Cabinet-conseil.

Considérations économiques

La location comporte divers aspects économiques qu’il est essentiel de considérer, que vous soyez propriétaire ou locataire.

• Si vous êtes locataire, elle vous permet d’accéder à des superficies supplémentaires sans immobiliser un capital important. Vos ressources financières peuvent ainsi être consacrées aux intrants, à la machinerie ou à la main-d’œuvre. « Cette formule offre une flexibilité appréciable. Elle contribue à préserver les liquidités et à investir directement dans la capacité de production », précise Vincent Godbout.

• Si vous êtes propriétaire, la location constitue une manière de générer un revenu régulier tout en conservant votre patrimoine. « C’est une option souvent envisagée à la retraite, surtout dans un marché où les valeurs se maintiennent à un niveau élevé », ajoute-t-il.

Encadrement juridique au Québec

Au Québec, la location de terres est régie par le Code civil. Même si un bail verbal est légalement possible, seul l’écrit reste indispensable pour protéger vos intérêts, que vous soyez propriétaire ou locataire.

« Trop souvent, les accords se concluent par une simple poignée de main. Pourtant, en cas de conflit ou de vente de la terre, c’est le bail écrit qui fait toute la différence », explique M^e Lemieux.

Un bail agricole clairement rédigé devrait préciser :

• la description exacte du bien loué;

• le montant du loyer et les modalités de paiement;

• la durée de l’entente;

• les responsabilités de chaque partie (entretien, drainage, installations, etc.);

• les inclusions et exclusions, comme l’accès aux chemins, aux bâtiments ou aux équipements;

• les conditions de résiliation.

En cas de conflit ou de vente de la terre, c’est le bail écrit qui fait toute la différence.

Publication du bail

La signature d’un bail ne garantit pas toujours une protection complète. Si l’entente n’est pas publiée au Registre foncier du Québec, un futur acquéreur de la terre pourrait la résilier après 12 mois en donnant un préavis écrit de six mois.

« Publier le bail, c’est s’assurer d’une véritable sécurité juridique. Cette démarche protège vos investissements dans les cultures en rendant l’entente opposable à tout acquéreur éventuel, qui sera alors tenu de la respecter », souligne M^e Lemieux.

Trop souvent négligée, cette formalité, qui nécessite l’attestation d’un avocat ou d’un notaire, constitue pourtant une garantie essentielle.

Règles propres aux baux à durée indéterminée

Les baux à durée indéterminée sont soumis à des règles spécifiques. La partie qui souhaite y mettre fin doit respecter un préavis équivalent à la fréquence du paiement du loyer, jusqu’à un maximum de trois mois.

« L’avis peut être verbal ou écrit, mais il est fortement recommandé de l’envoyer par écrit et d’obtenir un accusé de réception. Cela permet de démontrer que l’autre partie a bien été informée », précise M^e Lemieux.

L’aspect fiscal

La location de terres a des impacts fiscaux importants. Pour le propriétaire, les loyers perçus sont imposables, tandis que pour le locataire, ils représentent une dépense déductible. Selon la situation, il peut être plus avantageux de vendre et de réaliser un gain en capital, ou de conserver la superficie et de générer un revenu locatif. Dans tous les cas, il est recommandé de consulter un fiscaliste.

Adapter le contrat à votre réalité

Il n’existe pas de modèle universel pour un contrat de location. En début de carrière, un bail de courte durée peut suffire pour limiter les engagements. En phase d’expansion, celui à long terme facilite la planification et justifie des investissements plus importants. En préparation de la relève, certaines dispositions, comme l’option d’achat, peuvent aussi s’avérer utiles pour sécuriser la transmission et la continuité des activités.

Des gabarits de contrats existent et peuvent convenir pour des ententes simples. « Mais dès qu’il s’agit de clauses particulières ou de situations plus complexes, il est préférable de recourir à un avocat ou à un notaire afin d’obtenir un document réellement adapté à votre entreprise », conclut M^e Lemieux.

Article par : Mélanie Lagacé

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