Les taux de location des terres agricoles en 2024 – le choix de la location ou de l’achat dépend de nombreux facteurs

Depuis cinq ans, FAC suit de près les taux de location des terres agricoles au Canada et étudie l’incidence de l’augmentation de la valeur des terres agricoles sur ces derniers. Selon le rapport Valeur des terres agricoles de FAC, la valeur moyenne des terres agricoles a augmenté de 9,3 % en 2024. Même si ce taux de croissance est plus faible que celui observé au cours des dernières années, il demeure particulièrement élevé. En revanche, l’évolution des taux de location a été plus modérée. En effet, au cours des cinq dernières années, le ratio location-prix au Canada est passé de 2,70 % en 2020 à 2,50 % en 2024. 

La location de terres est une décision d’affaires importante pour gérer le risque financier. La durée de la location, les conditions qui y sont rattachées et les options négociées au moment de la signature du contrat ont une grande influence sur les tendances du marché locatif. Les ententes de location peuvent ainsi accuser un retard par rapport à l’évolution de la valeur des terres agricoles à court terme.

Analyse du ratio location-prix

Même s’il existe différents types de contrats de location utilisés dans le secteur agricole, comme le métayage, la présente analyse se concentre sur les contrats de location au comptant, qui sont mesurés comme suit :

En 2024, le ratio location-prix national moyen était de 2,50 %, soit un taux très semblable à celui de l’année précédente, qui s’élevait à 2,52 % (tableau 1). Nous ne publions aucun taux pour la Colombie-Britannique, car les données pour de multiples régions étaient jugées insuffisantes pour fournir un ratio LP moyen exact.

Tableau 1 : Ratio location-prix de 2024 par province avec fourchette de valeurs minimales et maximales, y compris le rapport location-prix depuis 2020

Source : FAC

La Saskatchewan et le Nouveau-Brunswick n’ont connu aucun changement du ratio location-prix en 2024, malgré une forte hausse de la valeur des terres agricoles pendant la même période. Les marchés locatifs de ces provinces se sont rapidement adaptés à l’évolution de la valeur des terres agricoles. D’autres provinces ont réagi plus lentement, avec peu ou pas de changement dans les taux de location par acre, ce qui se traduit par un ratio location-prix plus faible.

La location a amélioré les flux de trésorerie annuels par rapport à l’achat de terres agricoles

La location peut faire partie intégrante du plan stratégique d’une entreprise lorsqu’elle cherche à étendre la superficie de ses terres et à développer ses activités. Pour comparer les avantages éventuels sur le plan de trésorerie des contrats de location par rapport à l’achat de terres, nous soustrayons les coûts de location de la terre des coûts d’achat d’une nouvelle terre, en supposant une mise de fonds de 25 % et un amortissement sur 25 ans (figures 1, 2 et 3). Selon le ratio location-prix à l’échelle de la province, les avantages liés à la trésorerie de la location par rapport à l’achat peuvent varier considérablement d’une région à l’autre.  

Comme le ratio location-prix dans les Prairies est resté stable en 2024, l’avantage que représente la location de terres en ce qui a trait à la trésorerie a légèrement augmenté par rapport à l’achat. L’augmentation a varié de 5 à 10 dollars par acre, sous l’influence de la baisse des taux d’intérêt qui a permis de compenser en partie la hausse de la valeur des terres agricoles liée aux paiements pour des terres nouvellement achetées (figure 1). Par ailleurs, depuis 2020, l’avantage associé à la location en Alberta a augmenté de 77 dollars par acre, celui de la Saskatchewan de 58 dollars par acre et celui du Manitoba de 95 dollars par acre.

Figure 1 : Différence par acre dans la rentabilité de la location par rapport à l’achat de nouvelles terres dans les Prairies

Sources : Statistique Canada, FAC

Les producteurs et les productrices de l’Ontario et du Québec ont aussi affiché un meilleur flux de trésorerie avec les contrats de location qu’avec l’achat de terres. De 2020 à 2024, l’avantage associé à la location en Ontario a augmenté de 620 $ par acre, et celui du Québec de 368 $ par acre (figure 2).

Figure 2 : Différence par acre dans la rentabilité de la location par rapport à l’achat de nouvelles terres en Ontario et au Québec

Sources : Statistique Canada, FAC

Le Nouveau-Brunswick et la Nouvelle-Écosse ont constaté une amélioration de la trésorerie avec les contrats de location comparativement à l’achat de terres (figure 3). De 2020 à 2024, l’avantage associé à la location au Nouveau-Brunswick a augmenté de 103 $ par acre, tandis que celui de la Nouvelle-Écosse a augmenté de 44 $ par acre, soit la plus faible croissance au Canada. En 2020, les producteurs et les productrices de l’Île-du-Prince-Édouard ont enregistré une meilleure trésorerie avec l’achat de terres plutôt qu’avec la location, ce qui en fait la seule région au pays dans cette situation. Le ratio de location-prix à l’Île-du-Prince-Édouard est celui qui a le plus baissé au Canada au cours des cinq dernières années en raison des ajustements du marché de la location, qui ont amélioré de 147 $ par acre l’avantage sur le plan de la trésorerie découlant de la location.

Figure 3 : Différence par acre dans la rentabilité de la location par rapport à l’achat de nouvelles terres dans les provinces de l’Atlantique

Sources : Statistique Canada, FAC

Malgré les avantages de l’amélioration de la trésorerie de la location en 2024, il est toujours prudent d’évaluer soigneusement les coûts de production avant de conclure de nouveaux contrats de location de terres afin de répondre aux besoins d’exploitation.

L’appréciation des terres achetées depuis 2020 fait ressortir les avantages de la propriété

Les graphiques précédents ont démontré les avantages annuels sur le plan de la trésorerie de la location de terres agricoles par rapport à l’achat au cours des dernières années. Toutefois, cette analyse ne tient pas compte de l’un des principaux avantages de l’achat, à savoir l’appréciation de la valeur des terres. Grâce à l’historique des données sur les ratios location-prix, nous pouvons comparer les achats à la location en 2020 et les répercussions sur les flux de trésorerie par rapport à l’appréciation des terres sur cinq ans. Par souci de simplicité, nous supposerons que le taux de location est demeuré fixé pendant cinq ans au taux de 2020, que les terres achetées ont été conservées pour la même période, et que les flux de trésorerie supplémentaires ont été capitalisés au taux des obligations canadiennes de 10 ans. 

La location de terres a été plus avantageuse pour la trésorerie que l’achat dans toutes les provinces, à l’exception de l’Île-du-Prince-Édouard (figure 4). En 2020, les producteurs et les productrices de la Saskatchewan ont obtenu 140 $ de trésorerie supplémentaire par acre sur cinq ans en louant plutôt qu’en achetant, contre 490 $ en Alberta, 365 $ au Manitoba, 1 430 $ au Québec et 1 975 $ en Ontario. La Nouvelle-Écosse et le Nouveau-Brunswick ont aussi pu constater les avantages découlant de la location. À l’Île-du-Prince-Édouard, l’achat de terres en 2020 a entraîné une augmentation de la trésorerie annuelle en raison des taux de location, qui étaient les plus élevés au pays à ce moment-là. Par conséquent, la décision de louer en 2020 aurait entraîné un flux de trésorerie cumulatif de -210 $ l’acre par rapport à l’achat.

Figure 4 : Examen rétrospectif de la décision d’acheter ou de louer des terres agricoles en 2020, en lien avec les flux de trésorerie et l’appréciation de la valeur des terres

Sources : Statistique Canada, FAC

En revanche, si une exploitation avait acheté des terres en 2020, elle aurait enregistré une hausse de la valeur des terres. Par exemple, dans les Prairies, le prix des terres agricoles est passé de 1 200 $ à 1 500 $ l’acre (figure 4). Dans le Centre du Canada, la valeur des terres a augmenté de façon plus spectaculaire depuis 2020, soit de près de 6 000 $ au Québec et de 9 200 $ en moyenne en Ontario. Dans les Maritimes, cette croissance se situe entre 500 $ en Nouvelle-Écosse et 2 200 $ à l’Île-du-Prince-Édouard.

En conclusion

Le choix entre la location et l’achat de terres agricoles dépend de divers facteurs, tels que la comparaison entre les avantages sur le plan de la trésorerie généralement associés à la location et l’appréciation des actifs démontrée par l’augmentation notable de la valeur des terres agricoles à l’échelle nationale. Quand les propriétaires d’exploitations agricoles évaluent leurs options, ils et elles doivent tenir compte de leur situation financière et de leurs attentes en ce qui concerne les taux de location et la valeur des terres agricoles afin d’équilibrer, en fin de compte, la rentabilité à court terme et la croissance des actifs à long terme.

Lyne Michaud, É.A., directrice, Évaluation
Justin Shepherd, économiste principal