Comment parer à toute éventualité grâce à un contrat de location de terre

Les renseignements présentés dans le présent article s’appliquent à la common law canadienne. Pour en savoir plus sur les contrats de location de terre rédigés dans le contexte du Code civil du Québec, veuillez consulter notre article à ce sujet.

Il n’est pas logique de payer pour utiliser une parcelle de terre et d’investir du temps et des efforts pour produire une culture sans avoir de document décrivant une entente avec le propriétaire.

Un contrat écrit de location de terre est un élément essentiel, mais souvent négligé, d’une entreprise agricole.

Oui, ce sont là des situations que voit régulièrement James Steele, avocat chez Robertson Stromberg LLP. Il constate également des ententes à l’amiable conclues à l’aide d’une poignée de main et des contrats de location écrits à la main. Partout au pays, aucun de ces contrats informels n’est suffisant s’il y a désaccord ou si le différend au sujet de la location aboutit devant les tribunaux. De manière générale, le fait d’avoir en place un contrat écrit de location de terre est un élément essentiel, mais souvent négligé, d’une entreprise agricole, car il pourrait permettre aux parties d’économiser temps et argent si quelque chose devait mal tourner en ce qui a trait à la location.

Les fondements d’un contrat de location

Un contrat de location doit comprendre les éléments suivants :

Chaque détail compte

Un contrat de location doit être plus long qu’un document d’une ou deux pages et inclure le plus grand nombre de détails possible. M. Steele affirme qu’il voit souvent des producteurs et productrices se présenter avec un contrat dans lequel la durée et le taux ont été déterminés, mais pas beaucoup plus.

Un contrat de location doit faire état des obligations, des conséquences potentielles et de ce qui se produit si les conditions ne sont pas respectées. Par exemple, qui a la responsabilité de réparer et de payer la clôture ou qui paie la taxe foncière?

Si le contrat de location ne contient aucune modalité à cet égard, le propriétaire et le locataire seront confus quant à leurs droits et obligations.

Les contrats peuvent aussi renfermer des détails comme la production de cultures particulières seulement ou la nécessité de détenir une certification de culture biologique.

Bien qu’il soit acceptable pour le propriétaire foncier d’indiquer d’autres obligations dans le contrat, comme l’élimination des mauvaises herbes, il faut vous assurer que l’exécution de ces modalités supplémentaires est réaliste pour vous, à titre de locataire. L’élimination complète des mauvaises herbes sur la propriété tout entière n’est peut-être pas possible.

Et qu’en est-il des bâtiments? À titre de locataire, est-ce que vous prévoyez construire un atelier ou une structure de fortune?

Les locataires doivent clarifier à qui appartiendront les structures construites pendant la location et confirmer qu’ils peuvent charger ce bâtiment sur une semi-remorque et le transporter par camion ailleurs une fois que le contrat de location prendra fin. Autrement, il peut devenir la propriété du propriétaire foncier.

Au Canada, les propriétaires fonciers doivent également veiller à ce qu’une assurance soit souscrite pour ce qui se trouve sur la terre, par exemple pour des bâtiments existants comme une maison de ferme. S’il y a une maison de ferme, le locataire doit également souscrire une assurance.

Planification du transfert d’entreprise

Lorsque le transfert de l’exploitation agricole à la prochaine génération comprend une terre louée, M. Steele fait de nouveau remarquer l’importance des détails.

La terre que vous louez pourrait être vendue dans le cadre du transfert du propriétaire foncier, ou encore le propriétaire de la terre pourrait décéder pendant votre période de location. Le fait de prévoir et d’avoir un plan à ce sujet dans le contrat de location de la terre aidera si ces situations devaient se produire.

M. Steele affirme par ailleurs qu’il est également essentiel que le contrat de location comporte la signature de l’ensemble des propriétaires de la terre, de manière à ce qu’il puisse être admissible devant les tribunaux.

« Supposons qu’il y a quatre frères et sœurs figurant sur le titre de propriété parce que leur père leur a légué la terre à tous les quatre; cependant, seulement l’un d’entre eux vit dans la région, et cette personne est la seule qui s’occupe des activités de location », mentionne M. Steele. Partout au pays, si une question litigieuse fait en sorte que le contrat de location soit porté devant le tribunal, une signature ne serait pas suffisante – la signature de l’ensemble des propriétaires de la terre est requise.

Qu’advient-il si le contrat n’est pas respecté?

Lors de l’élaboration de l’entente, veillez à prévoir les étapes subséquentes si les conditions du document ne sont pas respectées. Par exemple, si le loyer n'est pas payé, le locataire dispose de 15 jours pour remédier à la situation avant que d’autres mesures ne soient prises.

Ou que se passe-t-il si l’entente est rompue parce qu’une ou les deux parties ne respectent pas leurs engagements?

C’est dans ces cas-là que vous apprécierez d’avoir conclu une entente.

L’importance de faire ses recherches

Soyez au fait de ce que vous louez. Renseignez-vous au sujet des antécédents de la propriété pour éviter des surprises plus tard. Si des privilèges grèvent la propriété ou si des activités criminelles ont eu lieu sur la terre, il existe une possibilité que la propriété soit saisie auprès du propriétaire, vous laissant ainsi sans terre de location.

C'est également la raison pour laquelle il est essentiel pour vous, en tant que locataire, d’enregistrer le contrat de location sur le titre de propriété. Dans la plupart des provinces, ce que vous voyez dans le titre est ce que vous obtenez.

De manière générale, M. Steele fait valoir que le fait d’avoir un contrat de location de terre détaillé contribuera à protéger votre investissement considérable dans la terre que vous cultivez.

Après qu’un contrat initial a été conclu entre le propriétaire de la terre et le locataire, il faut mettre les détails par écrit. Consultez un avocat ou un notaire pour assurer que le document est exécutoire, qu’il lie les parties et que rien n’a été oublié. Vous pouvez également consulter des ressources en ligne. James Steele indique qu’il faut veiller à ce que toutes les ressources s’appliquent à votre province. Si ce n’est pas le cas, le contrat n’aidera en rien à régler des litiges éventuels.

Article par : Craig Lester

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