Les prix actuels des terres agricoles sont tout sauf « bon marché »

Selon le dictionnaire Le Petit Robert, l’expression « bon marché » signifie « pas cher ». Si les terres étaient accessibles à prix dérisoire il y a des siècles, les terres agricoles jouent aujourd’hui un rôle essentiel en fournissant de la nourriture, des aliments pour animaux, du carburant et des fibres à l’échelle mondiale. De plus, pour la plupart des producteurs et des productrices de céréales et d’oléagineux — y compris ceux du Canada —, les terres agricoles constituent le principal actif inscrit à leur bilan.

La valeur moyenne des terres agricoles canadiennes a poursuivi son ascension constante en 2025, en hausse de 9,3 %; il s’agit d’une hausse identique à celle enregistrée l’année dernière. Cependant, bien que le rythme soit inchangé à l’échelle nationale, les provinces et les régions à l’origine de cette hausse ne sont pas les mêmes. L’Alberta, le Manitoba, le Nouveau-Brunswick et l’Île-du-Prince-Édouard ont tous enregistré des taux de croissance supérieurs à ceux de l’année précédente, tandis que la baisse la plus importante a été observée en Colombie-Britannique. De manière générale, la hausse des valeurs devrait continuer d’être soutenue par l’offre limitée de terres agricoles à vendre, les taux d’intérêt en légère baisse et les fortes marges observées entre 2021 et 2023.

Dans ce billet, nous analysons en profondeur, pour la troisième année consécutive, les facteurs qui déterminent la croissance de la valeur des terres agricoles. Nous étudions le lien entre les marges tirées des céréales et des oléagineux au Canada et les hausses subséquentes de la valeur des terres agricoles. Cette année, nous proposons également une étude comparative de la valeur des terres agricoles au Canada et aux États-Unis.

La valeur des terres agricoles canadiennes est étroitement liée aux marges

Il n’est pas exagéré de penser que l’augmentation des marges réalisées par les producteurs et les productrices de céréales et d’oléagineux est liée à leur capacité à payer un prix plus élevé pour les terres agricoles l’année suivante. L’amélioration des marges et des flux de trésorerie attise l’intérêt des producteurs et des productrices et leur permet d’être dans une meilleure situation financière pour prendre de l’expansion l’année suivante, ce qui soutient la demande de terres agricoles cultivées. Par exemple, en 2022, la valeur moyenne des terres agricoles canadiennes a augmenté de 13 % grâce aux marges élevées, de l’ordre de 31 %, tirées des céréales et des oléagineux en 2021 (figure 1).

Les marges ont diminué, mais elles sont restées à des niveaux historiquement élevés en 2022 et en 2023, et la valeur des terres agricoles a de nouveau augmenté au cours des deux années suivantes. Cependant, pour 2025, il convient d’analyser la situation plus en détail, car si la valeur des terres agricoles au Canada a crû de 9,3 %, les marges enregistrées en 2024 étaient nettement plus faibles qu’au cours des trois années précédentes. Pour certaines exploitations, la succession de plusieurs bonnes années se traduit vraisemblablement par une excellente situation financière. De plus, l’offre de terres limitée a contribué à soutenir les prix.

Figure 1 : La valeur des terres agricoles cultivées au Canada est liée aux marges de la saison précédente

Sources : Statistique Canada, Services économiques FAC

Peut-on en tirer des conclusions pour l’avenir? Nous savons que les marges se sont encore resserrées en 2025 pour la plupart des producteurs et des productrices de céréales et d’oléagineux, et il faut remonter encore plus loin dans le temps pour retrouver des années où les marges étaient plus élevées. Sur le plan de l’offre, le nombre de terres mises sur le marché continuera aussi à avoir une incidence déterminante. Dans l’ensemble, tout indique que la croissance de la valeur des terres agricoles cultivées devrait ralentir cette année.

Comparaison de la croissance de la valeur des terres agricoles au Canada et aux États-Unis

Avant tout, il est important de reconnaître la complexité inhérente à la comparaison de deux pays voisins présentant des caractéristiques distinctes. Si certaines provinces et certains États ont des pratiques agricoles et des conditions climatiques similaires, les États-Unis possèdent des terres agricoles situées suffisamment au sud pour bénéficier d’un climat chaud toute l’année, tandis que le Canada compte des régions septentrionales où les terres agricoles restent enneigées pendant une grande partie de l’année. Les types de cultures et les politiques respectives en matière de restriction à la propriété font intervenir d’autres variables susceptibles d’influencer les résultats.

De plus, il existe des différences dans le calcul de la valeur des terres agricoles canadiennes. Par conséquent, nous avons calculé la valeur des terres agricoles cultivées au Canada en tenant compte uniquement de la superficie consacrée aux cultures, puis nous l’avons comparée à une valeur équivalente aux États-Unis. La conversion des montants en dollars américains en dollars canadiens permet d’obtenir une comparaison plus précise. De ce fait, l’analyse qui suit porte exclusivement sur les chiffres nationaux de chaque pays et repose sur une approche simple.

En 2025, le prix moyen des terres agricoles cultivées au Canada s’élevait à 6 900 $ l’acre, soit un peu moins que le prix moyen des terres agricoles aux États-Unis, qui était de 8 150 $ l’acre (figure 2). Cependant, si l’on examine l’évolution des prix depuis l’an 2000, on constate que la valeur des terres agricoles cultivées dans les deux pays a augmenté, et que l’écart en dollars par acre entre les deux pays reste aujourd’hui à peu près le même. Parmi les différences notables, soulignons que le marché foncier aux États-Unis a connu, entre 2010 et 2015, des périodes de croissance marquée, suivies d’une période de stagnation (2015-2020), avant de remonter en flèche. Au Canada, la valeur des terres agricoles cultivées a affiché des taux de croissance plus réguliers, avec une moyenne de 8,7 % au cours de la dernière décennie (alors qu’aux États-Unis, elle n’a augmenté que de 5,6 % pendant cette période).

Figure 2 : La valeur des terres agricoles cultivées est plus élevée aux États-Unis qu’au Canada

Sources : USDA, Statistique Canada, Services économiques FAC

La capacité des producteurs et des productrices à tirer des revenus des terres agricoles cultivées qu’ils possèdent

Pour évaluer l’abordabilité des prix des terres agricoles cultivées au Canada et aux États-Unis, nous nous appuyons sur la formule utilisée par le ministère de l’Agriculture de la Saskatchewan pour le coût des investissements fonciers. Les bilans agricoles des deux pays montrent que les agriculteurs et les agricultrices détiennent habituellement environ 85 % de la valeur nette de leur exploitation. Puisque la composante principale est l’immobilier agricole, nous présumons que la valeur nette des terres agricoles cultivées correspond aussi à ce pourcentage, ce qui signifie que les paiements hypothécaires ne portent que sur 15 % environ de la valeur des biens immobiliers agricoles.

Pour chaque pays, nous appliquons un coût de renonciation de 1,5 % à 85 % de la valeur nette foncière actuelle. Le coût de renonciation désigne la valeur tirée d’un autre investissement, comme les intérêts générés par des bons du Trésor, plutôt que la propriété de terres agricoles. Les 15 % restants sont affectés au capital et aux intérêts de l’hypothèque sur 25 ans. En 2025, le paiement moyen pour les terres agricoles cultivées nouvellement achetées au Canada s’élevait à 367 $ l’acre, tandis que le paiement pour les terres détenues était de 143 $ l’acre selon cette même méthode. Si l’on se base sur les taux d’intérêt aux États-Unis, le paiement pour les terres agricoles nouvellement achetées aux États-Unis s’élève à 381 $ l’acre, contre 127 $ l’acre pour les terres détenues. Nous utilisons la valeur des terres détenues, multipliée par la superficie totale ensemencée en pourcentage des revenus tirés des céréales et des oléagineux, pour créer un ratio comme l’illustre la figure 3. Cette méthode permet d’effectuer une comparaison qui élimine l’effet des taux de change.

Les paiements liés aux terres agricoles détenues, exprimés en pourcentage du revenu, ont atteint leur niveau le plus élevé depuis 2000 au Canada comme aux États-Unis. L’année dernière, au Canada, ces paiements représentaient 39 % des recettes monétaires des exploitations de céréales et d’oléagineux, ce qui signifie que sur chaque dollar gagné, 0,39 $ était consacré au paiement des terres. Aux États-Unis, la moyenne était de 0,33 $ par dollar de revenu, ce qui conférait un léger avantage aux exploitations américaines. Si ce calcul ne tient pas compte des revenus tirés de l’élevage ou d’autres secteurs, il montre que le coût des terres, exprimé en pourcentage des recettes tirées des céréales, est comparable chez les agriculteurs et les agricultrices du Canada et ceux des États-Unis.

Figure 3 : Le paiement des terres agricoles détenues, en pourcentage du revenu, est maintenant beaucoup plus élevé au Canada qu’aux États-Unis

Sources : Statistique Canada, USDA, Services économiques FAC

En effet, depuis 2020, la valeur des terres agricoles augmente plus rapidement au Canada qu’aux États-Unis, ce qui a inversé l’avantage dont bénéficiait auparavant le Canada pour ce qui est des coûts fonciers par acre. Pourtant, même si les paiements liés aux terres agricoles représentent désormais une part plus importante des revenus des producteurs et des productrices, la plupart d’entre eux conservent une trésorerie suffisante pour faire face à leurs obligations de paiement annuelles.

Facteurs qui influenceront l’abordabilité des terres agricoles en 2026

De nos jours, on ne peut plus qualifier de « bon marché » les terres agricoles, car celles-ci sont devenues un actif essentiel pour les producteurs et les productrices, soutenant à la fois leurs bilans financiers et l’ensemble de l’économie agricole. Si les terres agricoles se négocient à un prix plus élevé aux États-Unis qu’au Canada, la part croissante des revenus agricoles consacrée au paiement des terres détenues (39 % au Canada contre 33 % aux États-Unis) fait ressortir des problèmes d’abordabilité. Cette évolution a inversé l’avantage historique du Canada et témoigne de l’impact de la forte hausse de la valeur des terres agricoles. Malgré l’alourdissement de leurs charges financières, la plupart des producteurs et des productrices conservent une trésorerie suffisante pour honorer leurs engagements, grâce notamment aux marges élevées des dernières années et à la valeur nette de leur exploitation. Compte tenu des marges très serrées qui caractérisent actuellement la production de céréales et d’oléagineux, un ralentissement de la hausse de la valeur des terres agricoles pourrait s’avérer bénéfique à long terme.

Justin Shepherd

Économiste principal

Justin Shepherd est économiste principal à FAC. Lorsqu’il s’est joint à l’équipe en 2021, il se spécialisait dans la surveillance de la production agricole et l’analyse des tendances de l’offre et de la demande à l’échelle mondiale. En plus de faire des présentations sur l’agriculture et l’économie, Justin participe régulièrement au blogue des Services économiques de FAC.

Il a grandi dans une ferme mixte en Saskatchewan et il est toujours actif au sein de l’exploitation agricole familiale. Justin est titulaire d’une maîtrise en économie appliquée et gestion de l’Université Cornell, ainsi que d’un baccalauréat en agroentreprise de l’Université de la Saskatchewan.

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