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Vous possédez des terres agricoles? Voici comment établir le meilleur coût et le meilleur contrat de location.

4,5 min de lecture

Il est probable que la majorité, voire la totalité, des agriculteurs loueront une certaine quantité de terres agricoles au cours de leur carrière. Si le processus d’établissement d’un contrat de location de terres agricoles ne se déroule jamais de la même façon, il existe certains principes de base et certains facteurs que tous les producteurs agricoles doivent comprendre en ce qui concerne l’établissement du coût de location et des modalités contractuelles.

Prix : calculer la valeur productive

Craig Klemmer, directeur principal, Gestion du risque du portefeuille à FAC, explique que la valeur productive représente le potentiel de revenu des terres si vous les exploitiez vous-même.

Pour calculer la valeur productive, examinez votre production antérieure. Une fois que vous connaissez la valeur des terres, il est possible de calculer le coût de location du marché.

Par exemple, si 160 acres de terres ont été évalués à 600 000 $ et que le taux de rendement estimatif était de 2,5 %, multipliez 600 000 $ par 2,5 % et divisez le tout par 160; vous obtiendrez 93,75 $ par acre.

Prix : déterminer la valeur de l’actif

La valeur de l’actif représente le potentiel de production, ainsi que la demande locale et la quantité d’exploitants qui cherchent à louer.

En tant que propriétaire foncier, vous pouvez déterminer la valeur de l’actif en prenant en compte la volonté des membres de la collectivité de payer pour des terres et des facteurs tels que :

  • le rendement du capital investi (estimation de la plus-value de l’actif au fil du temps)

  • les gains d’efficacité découlant d’une utilisation optimale des équipements et de la possession d’un bien immobilier faisant partie d’un ensemble de terres contiguës plus important

  • toute autre source de revenus possible que la terre peut représenter, comme des infrastructures ou une propriété locative

  • les incalculables, comme la valeur sentimentale d’une propriété multigénérationnelle

Le prix : fixer vos objectifs

Les propriétaires fonciers doivent connaître leurs objectifs lorsqu’ils louent leurs terres, par exemple :

  • maximiser le rendement

  • trouver un locataire à long terme

  • exercer une certaine influence sur l’exploitation agricole du locataire

  • encourager le transfert à la prochaine génération

M. Klemmer explique que la location dans le seul but de faire de l’argent comporte des risques. Les offres les plus élevées pourraient être présentées par des locataires impulsifs qui surenchérissent et qui seraient peu susceptibles ou incapables de respecter leurs engagements, ce qui laisserait le propriétaire financièrement lésé.

Contrat : une communication et des attentes claires

Lorsque vous abordez votre contrat de location de terre avec un locataire, plus vous avez d’informations, plus la communication sera claire et mieux les attentes seront comprises.

Si vous voulez savoir quelles cultures sont produites et être tenu informé de leur état, assurez-vous d’inclure ces attentes, ainsi que tout autre détail, dans le contrat de location, précise Jean-Philippe Gervais, vice-président et économiste en chef de FAC.

Contrat : plans de gérance

La gérance est essentielle pour maintenir la valeur de toute propriété, qu’il s’agisse d’une terre ou d’une maison. Évidemment, aucun propriétaire ne veut voir des trous dans les murs ou des appareils manquants lorsque le locataire quitte les lieux. Un propriétaire foncier négligent pourrait aussi découvrir des dommages causés par le locataire, ce qui engendrerait des mesures de restauration ou des réparations coûteuses et des pertes.

Intégrer la gérance dans le contrat aide à éviter des dommages potentiels, explique M. Klemmer.

« Les répercussions potentielles d’un mauvais locataire comprennent la destruction et la dégradation des améliorations foncières, telles que le labour, le matériel d’irrigation ou d’autres installations comme les silos, les granges et les ateliers », mentionne M. Klemmer.

Contrat : le type de contrat

Une fois que vous et votre locataire avez convenu de travailler ensemble, le moment est venu de signer un contrat. Le partage des revenus et des dépenses est certes une option, mais le type de contrat le plus commun est un contrat au comptant à prix déterminé. La qualité et l’utilisation des terres seront les principaux facteurs pris en considération au moment d’établir les taux. Les terres à foin et les pâturages seront beaucoup moins chers que des terres pour des cultures commerciales comme le canola, le soya et le maïs.

Contrat : le mettre par écrit

Vous pouvez considérer un contrat écrit comme un outil de gestion du risque commercial. Il n’y a pas de surprise si tout est mis par écrit.

Les accords verbaux sont encore utilisés sur le marché actuel, mais ils ne sont pas la méthode privilégiée, et ce, pour de nombreuses raisons.

« La première raison est que les accords verbaux n’apportent aucune précision sur les points importants comme les taux et les dates de paiement, explique M. Gervais. Si rien n’est mis par écrit, les deux parties peuvent facilement dire une chose un jour, et autre chose le lendemain. »

Vous pouvez considérer un contrat écrit comme un outil de gestion du risque commercial. Il n’y a pas de surprise si tout est mis par écrit. Par ailleurs, il sera difficile de planifier les réussites futures si vous n’êtes pas en mesure d’examiner les contrats précédents. De plus, vous finirez par oublier des détails importants. En revanche, les contrats écrits permettent d’éviter que cela se produise. Ils protègent surtout les deux parties dans l’éventualité d’un conflit. Les accords verbaux, quant à eux, laissent place à l’interprétation et peuvent se révéler problématiques.

Points qu’un propriétaire foncier doit prendre en considération
  • À combien doit s’élever le loyer pour couvrir les taxes foncières?

  • Quels facteurs non financiers devriez-vous prendre en considération? Si vous couriez le risque de devoir payer le nettoyage de la propriété, ne vaudrait-il pas mieux louer à un meilleur gestionnaire de terre?

  • Comment le locataire effectuera-t-il la rotation des cultures?

  • Quel est le plan de lutte contre les mauvaises herbes?

  • Quelle valeur un contrat de location à long terme représente-t-il pour vous?

Article par : Richard Kamchen

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