De nombreux facteurs influencent la valeur des terres agricoles
Les terres agricoles sont l’actif le plus important de la plupart des entreprises agricoles et, au cours des dernières décennies, leur valeur a connu une appréciation constante, ce qui en fait un excellent investissement. Dans bien des cas, cette appréciation représente une plus grande richesse pour l’entreprise que le revenu tiré de la production.
Alors que les personnes qui commencent en agriculture se demandent comment elles arriveront à acheter une terre, celles qui sont sur le point de prendre leur retraite se demandent comment transférer leur entreprise agricole à la prochaine génération, sachant qu’une grande partie de sa valeur provient du fonds de terre. Tout le monde aimerait bien avoir une boule de cristal pour connaître la valeur future des terres agricoles.
C’est pourquoi le Rapport Valeur des terres agricoles de FAC, qui est publié une fois l’an, analyse la variation moyenne de la valeur des terres agricoles cultivées à l’échelle régionale, provinciale et nationale. Grâce à un système de comparaison avec des terres agricoles situées aux quatre coins du pays, ce rapport fournit des renseignements importants dans l’objectif d’aider les producteurs et productrices à gérer les risques et à prendre des décisions d’affaires éclairées.
La variation des prix dans une région s’explique par les différentes utilisations et caractéristiques des terres, la taille des parcelles, leur qualité et leur emplacement. Le rapport de FAC met en évidence les facteurs influençant les prix dans chaque région.
Pour consulter des renseignements détaillés à l’échelle provinciale et régionale, accédez au rapport complet Valeur des terres agricoles de FAC.
L’offre et la demande
La valeur des terres agricoles suit la loi de l’offre et de la demande. La pénurie de terres disponibles dans une région (offre faible) ainsi qu’un grand nombre de propriétaires d’entreprises agricoles voulant acheter des terres (demande forte) sont des facteurs qui contribuent à faire monter les prix.
Puisque les prix des terres agricoles sont en hausse constante depuis de nombreuses années dans la quasi-totalité des régions du pays, on avance parfois l’hypothèse qu’ils ne diminueront jamais. Toutefois, ils ont connu une baisse dans beaucoup de régions entre le début des années 1980 et le début des années 1990 en raison des faibles rendements à la ferme et des taux d’intérêt ayant atteint des sommets records.
Les taux d’intérêt
Lorsque les taux d’intérêt sont bas, les paiements hypothécaires sont plus abordables, ce qui permet de payer des prix plus élevés pour les terres, à condition d’avoir une mise de fonds et de prouver la capacité de remboursement.
Ce sont aussi les faibles taux d’intérêt qui font des terres un investissement plus attrayant que les obligations d’épargne ou les certificats de placement garantis (CPG).
L’influence des investissements externes
Certaines personnes qui ne pratiquent pas l’agriculture exercent une influence sur les prix en investissant dans les terres, surtout lorsqu’elles prévoient un rendement élevé du capital investi. Cependant, dans la plupart des marchés fonciers, le principal facteur est la concurrence que se livrent les propriétaires d’exploitation agricole qui souhaitent accroître leurs activités.
Lorsque des investisseurs possèdent une partie considérable des terres d’une région, ils peuvent avoir un effet sur le marché de la location de terres. Les productrices et producteurs locaux finissent habituellement par cultiver la terre même s’ils n’en sont pas propriétaires.
La relation entre les prix, les tarifs de location et les revenus agricoles
Le prix d’une terre et le loyer au comptant sont tous deux influencés par les revenus agricoles que cette terre génère. Cependant, ils peuvent parfois fluctuer en directions opposées, et la relation entre ces deux facteurs peut diverger considérablement d’une région à l’autre.
Prenons par exemple une terre qui se vend 3 000 $ l’acre et qui se loue au comptant à 100 $ l’acre. Le loyer fournit un rendement annuel de 3,3 % avant le paiement des impôts fonciers.
Effectuons maintenant la comparaison avec une terre valant 10 000 $ l’acre pour un loyer au comptant de 200 $. Le rendement annuel s’élève à seulement 2 % avant impôts fonciers.
Pour un investisseur, le rendement annuel de la terre la moins chère dans cet exemple est plus attrayant. Bien entendu, cette personne déterminerait également quelle terre est la plus susceptible de gagner de la valeur.
Quoi qu’il en soit, les prix des terres, les loyers au comptant et les revenus agricoles auront tendance à se comporter de façon similaire au fil du temps. Cependant, durant certaines périodes, l’une de ces variables pourrait ne pas évoluer parallèlement aux deux autres. Les ajustements par rapport au marché peuvent prendre du temps, et les relations passées entre ces variables peuvent évoluer en fonction des perspectives financières de l’entreprise agricole.
La valeur productive d’une terre
Certaines personnes diront d’une terre qu’elle est « si chère qu’elle ne deviendra jamais rentable ». En effet, il est possible que le revenu agricole net que l’on peut tirer d’une parcelle de terre ne permette jamais de couvrir à lui seul les paiements hypothécaires. Il pourrait être nécessaire d’avoir un revenu tiré d’une autre terre ou un revenu extérieur pour acheter cette nouvelle parcelle.
Cela signifie-t-il pour autant que l’achat d’une terre soit une mauvaise affaire? Pour répondre à cette question, il faut tenir compte de deux facettes du revenu potentiel d’une terre : le revenu découlant de ce que la terre produit et la richesse générée si la valeur de cette terre continue de s’apprécier.
À titre de propriétaire d’une exploitation agricole, vous pourriez être pauvre en liquidités, mais riche en actifs. Vos revenus et vos liquidités pourraient être insuffisants, alors que votre valeur nette continue d’augmenter grâce à la terre que vous possédez.
Quand peut-on dire que la valeur d’une terre agricole est devenue trop élevée?
Pour déterminer si une terre est devenue trop dispendieuse pour le revenu qu’elle génère, on met souvent en rapport le prix avec les revenus. Les analystes prennent le prix moyen par acre des terres agricoles d’une région et le divisent par les recettes moyennes prévues par acre.
Le calcul des recettes prévues présume une rotation normale des cultures et utilise les prix moyens des récoltes ainsi que les rendements moyens prévus.
Il n’existe pas de valeur « idéale » pour ce ratio, puisque la combinaison des cultures, la région et les revenus attendus des cultures sont autant de facteurs qui entrent en ligne de compte. Selon l’analyse effectuée par FAC, le ratio prix-revenus est en progression depuis 2014 et se trouve actuellement au-dessus de sa moyenne historique. Cela signifie que l’abordabilité des terres est en déclin par rapport au revenu agricole et que les terres sont chères d’un point de vue historique. Or cela n’indique pas nécessairement des baisses futures des prix des terres. Un ratio élevé peut se maintenir si, dans l’ensemble, les acheteurs et les vendeurs croient à une croissance future plus forte des revenus agricoles, à la persistance de faibles taux d’intérêt, et ainsi de suite.
Prendre des décisions concernant l’achat de terres
Bien que la passion soit un sentiment louable, il est déconseillé de laisser les émotions guider les décisions d’achat de terres agricoles.
Pour produire des grandes cultures, il faut avoir accès à des champs, ce qui exige la location ou l’achat d’une terre. La plupart des exploitations agricoles combinent les deux options.
Les terres agricoles ont toujours paru trop dispendieuses, mais depuis des décennies, la stratégie qui consiste à attendre que les prix fléchissent s’est avérée infructueuse.
Il y a souvent un attachement émotionnel aux terres agricoles, surtout si elles appartiennent à la famille depuis de nombreuses années. Bien que la passion soit un sentiment louable, il est déconseillé de laisser les émotions guider les décisions d’achat de terres agricoles. Établissez clairement des buts et des objectifs à court et long terme et faites vos calculs pour effectuer une analyse financière détaillée.
Prochaines étapes
Consultez le plus récent Rapport Valeur des terres agricoles
Surveillez les prix des terres et les tarifs de location dans votre région, et examinez leur relation par rapport aux revenus tirés des cultures
Voyez comment l’achat et la location de terres s’inscrivent dans vos objectifs à court et long terme
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Article par : Équipe économique
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