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Les nombreux facteurs d’influence de la valeur des terres agricoles

  • 7,5 min de lecture

Les terres agricoles sont l’actif le plus important pour la plupart des entreprises agricoles et, au cours des dernières décennies, leur valeur a connu une appréciation constante, ce qui en fait un excellent investissement. Dans nombre de cas, cette hausse a généré plus de capitaux pour l’entreprise que le bénéfice tiré de la production.

Alors que les débutants se demandent comment ils arriveront à acheter une terre, les agriculteurs sur le point de prendre leur retraite se demandent comment transférer l’entreprise agricole à la prochaine génération, sachant qu’une grande partie de sa valeur provient du fonds de terre. Chacun aimerait bien avoir une boule de cristal pour connaître la valeur future des terres agricoles.

Un bon outil pour estimer cette évolution est le rapport Valeur des terres agricoles de FAC. Publié une fois l’an, il répertorie et met en lumière les changements moyens de la valeur des terres agricoles cultivées à l’échelle régionale, provinciale et nationale. À partir d’un système fondé sur des terres agricoles repères des quatre coins du pays, le rapport fournit de l’information importante pour aider les producteurs à gérer le risque et à prendre des décisions d’affaires éclairées.

Au cours de la dernière décennie, les plus fortes hausses de la valeur nationale des terres agricoles ont été enregistrées entre 2011 et 2014 – soit un taux supérieur à 14 % pour chacune de ces années. En 2013, la hausse était de plus de 22 %.

Depuis 2015, les hausses sont plus modestes à l’échelle nationale, se chiffrant à 5,2 % en 2019. Cependant, le rapport Valeur des terres agricoles de FAC fait état d’une très grande variabilité des valeurs au pays. Ainsi, alors que la hausse enregistrée en 2019 par l’Alberta était de 3,3 %, les prix des terres agricoles de l’Île‑du‑Prince‑Édouard augmentaient de 22,6 %.

La variation entre les prix d’une même région peut être énorme. Par exemple, en 2019, les prix des terres agricoles dans la région de l’Okanagan, en Colombie‑Britannique, variaient entre un minimum de 9 500 $ et un maximum de 163 800 $ l’acre. Cette fourchette de valeurs est représentative de 90 % des ventes dans chacune des régions, et exclut les tranches supérieures et inférieures de 5 %.

La variation des prix d’une région s’explique par les différentes utilisations et caractéristiques d’une terre, la taille d’une parcelle, sa qualité et son emplacement. Le rapport de FAC met en évidence les facteurs influençant les prix dans chaque région.

L’offre et la demande

La valeur des terres agricoles suit la loi de l’offre et la demande. Une pénurie de terres dans une région (offre faible), combinée à un grand nombre d’agriculteurs voulant acheter des terres (forte demande), est un des facteurs qui contribuent à la majoration des prix.

Puisqu’il y a de nombreuses années que les prix des terres agricoles sont en hausse constante dans la quasi‑totalité des régions du pays, on avance parfois l’hypothèse qu’ils ne diminueront jamais. Ces prix ont toutefois diminué dans beaucoup de régions entre le début des années 1980 et le début des années 1990 en raison des faibles rendements à la ferme et de taux d’intérêt élevés records.

Les taux d’intérêt

Les taux d’intérêt oscillent autour de valeurs faibles records depuis 2010. Les faibles taux d’intérêt exercent une pression à la hausse sur la valeur des terres agricoles.

En effet, lorsque les taux d’intérêt sont faibles, les paiements hypothécaires sont plus abordables, ce qui permet aux acheteurs de payer des prix plus élevés pour les terres, pourvu qu’ils aient une mise de fonds et qu’ils puissent prouver leur capacité de remboursement.

Ce sont aussi les faibles taux d’intérêt qui font des terres un investissement plus attrayant que les obligations d’épargne ou les certificats de placement garantis (CPG).

Influence des investisseurs externes

Les investisseurs qui ne sont pas des agriculteurs exercent une influence sur les prix des terres, surtout dans les cas où ils prévoient un rendement élevé sur le capital investi. Cependant, dans la plupart des marchés fonciers, le facteur principal est la concurrence que se livrent les agriculteurs qui souhaitent accroître leurs activités.

Lorsque des investisseurs possèdent une partie considérable des terres d’une région, ils peuvent exercer une influence sur le marché de la location de terres. Les producteurs locaux finissent habituellement par utiliser la terre pour l’agriculture même s’ils n’en sont pas propriétaires.

La relation entre les prix, les taux de location et le revenu agricole

Le prix d’une terre et le loyer au comptant sont tous deux influencés par le revenu agricole que cette terre génère. Cependant, ils peuvent parfois fluctuer en directions opposées, et la relation entre les prix des terres et leurs loyers au comptant peut être très différente selon les régions.

Prenons par exemple une terre qui se vend 3 000 $ l’acre et qui se loue au comptant à raison de 100 $ l’acre. Le loyer fournit un rendement annuel de 3,3 % avant le paiement des impôts fonciers.

Comparons maintenant cet exemple à celui d’une terre dont la valeur est de 10 000 $ l’acre et le loyer au comptant, de 200 $. Il s’agit d’un rendement annuel de seulement 2 % avant impôts fonciers.

Pour un investisseur, le rendement annuel de la terre moins chère dans cet exemple est plus attrayant. Bien entendu, un investisseur déterminerait également quelle terre est la plus susceptible d’augmenter de valeur.

En réalité, les prix des terres, les loyers au comptant et le revenu agricole auront tendance à varier de façon similaire au fil du temps. Mais durant certaines périodes, l’une de ces variables pourrait ne pas évoluer parallèlement aux deux autres. Les ajustements au marché peuvent prendre du temps, et les relations passées entre ces variables peuvent évoluer en fonction des perspectives de l’économie de l’entreprise agricole.

La valeur productive d’une terre

Certains diront d’une terre qu’elle est « si chère qu’elle ne deviendra jamais rentable. » Il est possible que le revenu agricole net que l’on peut tirer d’une parcelle de terre ne couvre pas à lui seul le paiement hypothécaire. Le revenu tiré d’une autre terre ou un revenu extérieur pourrait être nécessaire pour acheter cette nouvelle parcelle.

Cela signifie‑t‑il pour autant que l’achat d’une terre soit une mauvaise affaire? Pour répondre à cette question, il faut tenir compte de deux éléments liés au revenu potentiel d’une terre : le revenu découlant de ce qui est produit avec cette terre et la génération de richesse si la valeur de cette terre continue d’augmenter.

À titre d’agriculteur, vous pourriez n’avoir aucune liquidité, mais avoir un actif élevé. Votre revenu et vos flux de trésorerie pourraient être insuffisants, alors que votre valeur nette continue d’augmenter grâce à la terre que vous possédez.

Quand la valeur d’une terre agricole est-elle surévaluée?

Pour déterminer si une terre est devenue plus chère que le revenu qu’elle génère, on a souvent recours au ratio cours‑bénéfice. Pour obtenir ce ratio, les analystes prennent le prix moyen par acre des terres agricoles d’une région et le divisent par les recettes moyennes prévues par acre.

$$\operatorname{Prix moyen des terres agricoles} \operatorname{ } (\operatorname{par acre}) \over \operatorname{Recettes moyennes} \operatorname{prévues } \operatorname{ } (\operatorname{par acre})$$

Pour calculer les recettes prévues, on présume une rotation normale des cultures et on utilise des prix moyens des cultures ainsi que des rendements moyens prévus.

Il n’existe pas de valeur de ratio « idéale », puisque la culture, la région et les perspectives de recettes des cultures entrent toutes en ligne de compte. Selon l’analyse effectuée par FAC, le ratio cours‑bénéfice augmente depuis 2014 et est actuellement supérieur à sa moyenne historique. Cela signifie que l’abordabilité des terres est en déclin par rapport au revenu agricole, et que les terres sont chères d’un point de vue historique. Mais cela n’indique pas nécessairement des baisses futures des prix des terres. Le ratio plus élevé peut être durable si les acheteurs et les vendeurs croient à une croissance future plus forte des revenus agricoles, au maintien des faibles taux d’intérêt, et ainsi de suite.

Prendre des décisions relatives à l’achat de terres

Bien que la passion soit un sentiment louable, il est déconseillé de laisser ses émotions guider ses décisions concernant l’achat d’une terre agricole.

Si vous êtes un producteur de grandes cultures, vous devez avoir accès à des champs, ce qui signifie que vous devez louer ou acheter une terre. La plupart des producteurs combinent les deux options.

La terre agricole a toujours paru trop chère, mais depuis des décennies, la stratégie qui consiste à attendre que les prix baissent s’est avérée infructueuse.

Les terres agricoles ont souvent un attachement émotionnel, surtout si elles appartiennent à la famille depuis de nombreuses années. Bien que la passion soit un sentiment louable, il est déconseillé de laisser ses émotions guider ses décisions concernant l’achat d’une terre agricole. Établissez des buts et des objectifs à court et à long terme qui sont clairs, et faites vos calculs afin d’effectuer une analyse financière détaillée.

Prochaines étapes