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Les avantages du transfert proactif des terres agricoles

  • 7 min de lecture
Les avantages du transfert proactive des terres agricoles

Devriez-vous transférer vos terres agricoles maintenant ou plus tard?

Les terres sont différentes de la plupart des autres actifs agricoles, car elles ont un passé, un présent et un avenir.

Il y a un aspect émotionnel lié au passé et au lieu où la famille et les générations précédentes ont grandi. Le présent est axé sur la production, l’environnement, la gestion et la possibilité pour tous les membres de la famille participant à l’exploitation de gagner décemment leur vie. L’avenir comprend un peu de tout : les revenus de retraite, les impôts, les moyens financiers à la disposition de la nouvelle génération et, toujours en arrière-plan, la structure établissant qui sera aux commandes de l’exploitation.

Les terres agricoles constituent également le plus grand défi en matière de transmission des actifs à la génération suivante. Bien que trouver le juste équilibre ne soit pas une recette facile à réaliser, deux ingrédients sont néanmoins essentiels pour commencer : la planification et la communication.

Options de transfert des terres de son vivant

Annessa Good est spécialiste en transfert d’entreprise à FAC. Elle soutient que les agriculteurs devraient envisager de prendre les devants en ce qui concerne le transfert de leurs terres agricoles au lieu d’attendre de le faire par testament, ce qui permettrait de guider plus facilement la prochaine génération vers la propriété future.

Dans une vidéo récente, Mme Good aborde les différentes options de transfert d’exploitation (en anglais seulement) dont elle a discuté avec des familles d’agriculteurs. Elle expose les possibilités et recommande aux familles d’agriculteurs de collaborer avec leurs conseillers techniques, y compris leurs comptables et avocats, pour comprendre les conséquences juridiques et fiscales de leurs décisions, notamment en raison des différences entre les provinces dont il faut tenir compte.

Domaine viager et droits résiduels

Parmi les solutions utilisées pour faciliter le transfert tout en protégeant les intérêts de chaque génération, Mme Good note la constitution du domaine viager et des droits résiduels.

Le domaine viager appartient à la première génération et les droits résiduels sont attribués à la nouvelle génération. Il est à noter que ces concepts ne sont pas utilisés de la même façon au Québec.

« Cela permet à la nouvelle génération d’avoir une vision claire de la propriété dès aujourd’hui, et cela est très important », affirme Mme Good, qui précise que cela protège également les détenteurs de domaine viager, soit les parents, car ils conservent ainsi un contrôle et des droits d’occupation, tout en s’assurant d’un revenu pour la vie. « Le fils est propriétaire de la propriété aujourd’hui, mais sa mère et son père sont bien protégés », poursuit-elle.

Andrea James, avocate chez Jamesco s.r.l., explique qu’un accord de domaine viager et de droits résiduels est généralement établi sous forme de don, de sorte qu’il n’y a pas de transfert d’argent entre les parents et l’enfant. Tant que les parents sont en vie, l’enfant ne peut vendre que les droits résiduels, qui représentent une diminution du prix par rapport à la juste valeur marchande. « Si l’enfant vend les droits résiduels, les parents conservent de leur vivant la possession et des aspects du contrôle de la propriété », fait remarquer Mme James.

Mmes Good et James émettent toutefois une mise en garde : cette forme de copropriété peut potentiellement engendrer des problèmes, surtout si les deux générations vivent encore sur la propriété. Qui est responsable de l’entretien, des réparations et des coûts en capital? Qui paie les primes d’assurance et qui perçoit les revenus de location éventuels?

« Il est essentiel de définir des attentes très claires quant au fonctionnement de l’arrangement », souligne Mme Good, ajoutant que l’un des grands avantages de l’option du transfert des terres agricoles est l’absence d’impôts ou de frais d’homologation défavorables.

Vente des terres avec option de rachat

Si les parents ont besoin de ressources financières à court terme, l’option de rachat permet de mettre en place un mécanisme de rachat qui offre également une certaine protection contre les événements futurs. Un contrat de rachat crée une vente des terres agricoles à un prix fixe entre la première génération et la nouvelle génération. Mais il permet également à la première génération de racheter les terres au même prix si certaines circonstances familiales surviennent, par exemple, si le fils est poursuivi en justice ou s’il entreprend des procédures de divorce.

Mme Good affirme que la nouvelle génération devient propriétaire tout en offrant à la première génération une certaine protection contre les événements imprévus, ce qui présente l’avantage supplémentaire de pouvoir utiliser la déduction pour gains en capital. « N’hésitez pas à utiliser votre déduction pour gains en capital de votre vivant, car vos enfants peuvent avoir la leur. Cela assure une efficience sur le plan fiscal. »

Elle fait remarquer que, comme une option de rachat peut être considérée comme ayant une valeur, les détails devraient être préparés en collaboration avec un spécialiste fiscal de la province pour s’assurer qu’il n’y a pas de conséquences fiscales négatives.

Vente de terres détenues à titre personnel à la société agricole

Une autre possibilité consiste à mettre en place un prêt d’actionnaire et à vendre des terres agricoles détenues à titre personnel à la société agricole dont fera partie la deuxième génération de votre exploitation, aujourd’hui ou à l’avenir. « Cela vous permet, selon Mme Good, de retirer des fonds de l’exploitation en franchise d’impôt, ce qui est très efficace ».

Les fonds peuvent être employés pour acheter une maison de retraite en ville ou être utilisés chaque année sous forme de montant fixe à un taux d’intérêt de 0 %. Et si le prêt n’est pas entièrement remboursé, il peut être laissé aux enfants qui ne participent pas à l’exploitation au moment de régler la succession.

« En utilisant la déduction pour gains en capital, le prêt des actionnaires crée une pension de retraite non imposable pour papa et maman, avec l’avantage supplémentaire de créer un actif non agricole aux fins de la planification successorale », fait valoir Mme Good.

Autres options pour le don de fonds propres

Dans certaines provinces, une quatrième option consiste à créer une forme de propriété conjointe, comme une tenance conjointe, dans laquelle les terres agricoles sont détenues par deux personnes (généralement des conjoints, mais pas toujours) qui possèdent chacune un intérêt indivis dans l’ensemble de la propriété. Veuillez noter que les concepts de « propriété conjointe » et de « tenance conjointe » n’existent pas au Québec.

Les accords de propriété conjointe varient beaucoup, en particulier d’une province à l’autre, c’est pourquoi Mme Good encourage les familles d’agriculteurs à s’adresser d’abord à leurs conseillers techniques.

La particularité du Québec

Le Québec entretient un rapport particulier au transfert des terres et à la propriété comparativement aux autres provinces. Conséquemment, les droits qui en découlent ne sont pas toujours les mêmes. Néanmoins, certaines stratégies offrant des résultats similaires peuvent être élaborées.

Par exemple, en droit québécois, un propriétaire peut créer un usufruit viager sur un bien (qui s’apparente aux droits viagers et résiduels), ce qui donne temporairement à quelqu’un le droit d’utiliser et de tirer un revenu ou un avantage du bien. Parallèlement, le propriétaire retient une partie des droits et obligations, sous forme de nue-propriété.

Il en va de même de la fiducie. Bien qu’elle existe au Québec, elle ne crée pas un dédoublement de propriété comme dans le reste du Canada. Au Québec, la fiducie crée un patrimoine d’affectation autonome, mais ne confère aucun droit réel au bénéficiaire.

Éléments clés à retenir

Quelle que soit la solution utilisée, Mme Good propose d’examiner la question du transfert des terres agricoles alors que les personnes concernées sont toujours en vie et de parler aux conseillers techniques des avantages d’entreprendre une démarche proactive. Cela permettra d’offrir une voie claire d’accès à la propriété à la nouvelle génération, de faciliter la communication et la formulation d’attentes claires aux membres de la famille, et de s’assurer que la première génération obtienne les meilleures conditions possible en faisant appel à ses conseillers techniques.

Elle note que les ressources telles que le rapport annuel Valeur des terres agricoles de FAC et les conseils des conseillers professionnels peuvent vous fournir des renseignements supplémentaires pour vous aider à prendre une décision. « C’est l’avantage de ces options. Il s’agit du plan de votre famille, alors choisissez ce qui vous convient le mieux. »

Cet article n’a pas pour but de fournir des conseils particuliers dans le domaine juridique ou des affaires et ne doit pas remplacer les conseils personnalisés d’un professionnel.

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