L’importance de connaître les règles fiscales en matière de transfert foncier

Les règles fiscales en matière de transfert foncier diffèrent d’un bout à l’autre du pays, et comme dans de nombreuses provinces, la taxe sur les transferts fonciers (ou droits de cession immobilière) en Ontario peut représenter une dépense supplémentaire importante pour les personnes qui achètent et qui vendent des terres agricoles. Des experts affirment qu’il est important de savoir dans quelles circonstances les droits de cession immobilière s’appliquent.

En effet, il est possible de profiter d’exonérations des droits de cession immobilière en Ontario, et celles-ci dépendent de deux facteurs principaux : la participation de la famille, et l’utilisation de la terre à des fins agricoles par la famille avant et après le transfert.

Une affaire de famille

Durant un séminaire présenté lors de la conférence Farm Tax Update de l’Association canadienne des conseillers agricoles, Mary-Lou Fletcher, avocate-fiscaliste et productrice laitière de Drayton, en Ontario, a indiqué que l’exonération des droits de cession immobilière vise expressément à permettre aux familles de continuer à exploiter la terre à des fins agricoles. Pour cette raison, l’exonération ne s’applique qu’à certaines transactions entre membres d’une même famille.

Voici les trois principaux types de transferts fonciers qui ne sont pas assujettis aux droits de cession immobilière :

  1. Transfert d’un particulier à un autre ou plusieurs autres particuliers au sein d’une même famille d’agriculteurs
  2. Transfert d’un particulier à une entreprise familiale constituée en société de personnes ou à une société agricole familiale
  3. Transfert d’une société agricole familiale à un ou plusieurs membres de la famille
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Mme Fletcher indique que l’exonération des droits de cession immobilière ne s’applique pas au transfert de propriété d’une société agricole familiale à une autre société agricole familiale. Cela s’explique notamment par la définition de « membre de la famille » aux fins des accords de transfert foncier.

Cette définition précise que les membres admissibles sont les proches parents et les membres de la famille du second degré. En effet, Mme Fletcher indique qu’un grand-parent est « le parent admissible le plus éloigné » et qu’un fiancé ou une fiancée n’est pas admissible.

Utilisation à des fins agricoles

Outre la participation de la famille, l’utilisation de la terre représente une complication supplémentaire.

En l’occurrence, la terre qui est transférée doit avoir été utilisée principalement à des fins agricoles, par les membres de la famille eux-mêmes, avant le transfert. Les membres de la famille qui achètent la terre doivent, d’une façon ou d’une autre, continuer de l’exploiter à des fins agricoles.

La location n’est pas une utilisation admissible, mais l’exploitation en métayage en est une. Pour cette raison, Mme Fletcher souligne que les membres de la famille qui travaillent sur une terre et en tirent un revenu agricole qui n’est pas un revenu de location doivent consigner des données détaillées relatives à cette participation.

Au-delà de l’exonération des droits de cession immobilière

Terry Betker, agronome et président-directeur général de Backswath Management Inc., une société de gestion d’entreprises agricoles située dans les provinces des Prairies, réitère l’importance de s’assurer que la terre est bel et bien exploitée à des fins agricoles par les personnes engagées dans le processus de transfert.

Toutefois, il ajoute qu’un transfert ne doit pas avoir pour unique but d’éviter de payer les droits de cession immobilière. S’il s’agit de votre préoccupation première, cela peut donner lieu à un résultat qui, en définitive, n’est pas le plus avantageux du point de vue des affaires.

« Déterminez d’abord ce que vous voulez accomplir au sein de la famille, conseille M. Betker. Puis, déterminez, à l’intérieur de ce cadre, quelle est la meilleure façon d’atténuer les impacts. »

L’importance de connaître les règles et les échéances

Si les particularités de chaque type d’exonération sont nombreuses, Mme Fletcher ajoute que l’existence de règles anti-évitement est un autre facteur important à prendre en considération.

Par exemple, un membre de la famille ne peut transférer immédiatement à sa propre société agricole familiale une terre qui lui a été transférée par une autre société agricole familiale.

« On ne peut faire indirectement ce qu’on ne peut pas faire directement », résume Mme Fletcher.

Elle ajoute que les demandes d’exonération doivent être présentées à temps, c’est-à-dire dans les 30 jours suivant le transfert initial. Le non-respect de ce délai peut entraîner des sanctions pécuniaires.

En conclusion

Les règles fiscales en matière de transfert foncier varient d’une province à l’autre. Les fiscalistes affirment que les producteurs ont intérêt à connaître les règles et les échéanciers à respecter s’ils veulent éviter des dépenses superflues pendant ce processus.

Article par : Matt McIntosh


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