AgriSuccès
La valeur des terres agricoles reste inchangée
Lorne McClinton
Les exploitants agricoles comme les investisseurs parleront longtemps des soubresauts qu’a connus l’économie l’an dernier. Les prix du blé et du maïs ont atteint un sommet record au printemps 2008. En juin de la même année, le prix du pétrole brut a franchi la barre des 140 $ le baril. Seulement quelque mois plus tard, les prix ont dégringolé et nous étions aux prises avec une crise financière mondiale. Des billions de dollars investis dans les marchés boursiers mondiaux se sont évaporés. GM et Chrysler ont déclaré faillite.
Les prix du blé, du maïs et du canola sont beaucoup plus bas que les niveaux records atteints l’an dernier. Pendant toutes ces perturbations du marché, un type d’investissement a maintenu sa valeur : les terres agricoles.
« Les ventes de terres agricoles ont été interrompues lorsque les marchés monétaires ont flanché en octobre 2008, indique Doug Janzen, un évaluateur principal de FAC à Abbottsford, en Colombie-Britannique. Les acheteurs potentiels ont mis leurs projets d’achat en attente. Les prix se sont maintenus même si l’activité n’a pas repris avant le mois de février lorsque les producteurs se sont sentis de nouveau assez confiants pour offrir le prix demandé par les vendeurs. »
« Les exploitants agricoles ont un horizon de planification beaucoup plus long ainsi qu’une vision à plus long terme que la plupart des gens, explique M. Janzen. Ils ne réagissent pas aussi brusquement aux cycles d’expansion et de ralentissement. S’ils n’arrivent pas obtenir le prix qu’ils demandent pour leurs terres, ils attendent une autre année et continuent de cultiver. D’autre part, les acheteurs se disent que les gens devront toujours se nourrir alors si leur plan d’affaires leur dit qu’ils doivent acheter des terres, ils achèteront des terres.
Quatre catégories d’acheteurs
M. Janzen explique qu’on peut classer les acheteurs d’aujourd’hui en quatre groupes : les agriculteurs débutants, les agriculteurs en expansion, les entrepreneurs agricoles et les investisseurs individuels ou institutionnels. Chacun a ses propres raisons d’acheter; certains adoptent une démarche très analytique, d’autres sont motivés par leurs passions.
Au printemps 2008, Jeff Wilkinson a acheté sa première parcelle de terre : 320 acres situés au nord de Yellow Grass en Saskatchewan. Comme la plupart des personnes qui se lancent en agriculture, M. Wilkinson exploite sa ferme avec son père Ron dans le contexte d’une exploitation familiale agrandie. Tyler, le jeune frère de Jeff, participe également à l’exploitation et lui aussi achète des terres. Comme c’est souvent le cas, les membres de la famille utilisent le même équipement et s’entraident.
« J’ai toujours voulu acheter une terre agricole, raconte Jeff. Il y a deux ans, je vivais à Calgary et je travaillais au sein d’une rotation internationale (comme ingénieur sur une plate-forme de forage pétrolier dans la mer du Nord). Lorsque l’occasion s’est présentée l’an dernier, j’avais un peu d’argent de côté et je n’avais pas de petite amie; j’étais donc en mesure de retourner près de ma famille, d’acheter une terre et de commencer à cultiver. Comme je n’ai pas eu à quitter mon emploi, la transition a été facile. »
« On ne se lance pas en agriculture que pour des raisons d’ordre économique, poursuit M. Wilkinson. Mais il faut quand même avoir un plan et le suivre. On ne peut pas prendre de l’expansion comme ça au hasard sans comprendre pourquoi on le fait. »
Une occasion qui ne se présente pas deux fois
« Les producteurs qui prennent de l’expansion sont susceptibles d’offrir plus que tout autre personne pour des terres voisines aux leurs, indique M. Janzen. Ils reconnaissent que c’est une occasion qui ne se présente pas deux fois et cela influence leur décision. Les exploitants sont aussi beaucoup plus sophistiqués qu’ils l’étaient il y a 15 ans et ils prendront le temps qu’il faut pour réfléchir et faire des analyses afin de s’assurer qu’ils savent dans quoi ils s’embarquent. »
Les investisseurs institutionnels ont acheté d’importantes superficies de terre agricole dans certaines régions du pays. En particulier, la Saskatchewan attire l’attention des investisseurs depuis que le gouvernement provincial a éliminé les restrictions qui limitaient la superficie de terre agricole que les Canadiens non-résidents pouvaient posséder. La valeur des terres agricoles dans cette province se rapproche progressivement de celle des autres provinces.
« Les investisseurs prennent une décision après avoir fait une analyse économique détaillée, explique M. Janzen. Ils étudient ce qu’ils peuvent tirer de la location et font l’analyse des flux de trésorerie. Ils tentent ensuite de prédire le prix futur des terres et tiennent compte de tous ces facteurs dans leur prise de décision. Pour ce groupe d’acheteurs, l’endroit où se trouve la terre a peu d’importance; ce qui compte, c’est le rendement attendu du capital investi. Dans l’ensemble, ces acheteurs jouent un rôle mineur dans l’industrie agricole. »
M. Janzen estime que les entrepreneurs agricoles sont les personnes dont on peut apprendre le plus en ce qui concerne l’achat de terres agricoles. Elles prennent souvent des décisions d’achat très astucieuses fondées sur un plan d’affaires bien conçu.
En 2008, Chris Wyse voulait accroître la production de vin au domaine Burrowing Owl Estates Winery, situé à Oliver en Colombie-Britannique. La seule façon dont il pouvait y parvenir sans compromettre la qualité réputée du vin produit au domaine était d’acheter d’autres terres afin de cultiver les raisins additionnels lui-même.
Puisqu’on demandait 150 000 $ l’acre pour le type de terre où il est possible de cultiver des raisins de grande qualité dans la région, M. Wyse a dû calculer minutieusement les rendements qu’il pensait pouvoir en tirer afin de déterminer si l’investissement en valait le coût. Il a analysé le coût de la terre, ce qu’elle produirait, et le prix auquel il prévoyait vendre son produit final.
« Au bout du compte, ce qui importe, c’est de faire les calculs, souligne M. Wyse. Nos cultivons le raisin à un coût donné et nous tirons nos profits de la vente du vin, poursuit-il. Nous savions que nous étions en mesure d’accroître notre marché et pour y parvenir, nous devions acheter des terres au coût de 150 000 $ l’acre. Puisque nos calculs prouvaient qu’il était rentable de le faire, nous avons décidé d’acheter la parcelle qui était à vendre.
« Évidemment, si nous avions eu la possibilité de choisir entre trois parcelles identiques, nous aurions acheté la moins chère. Mais il aurait été moins avantageux d’attendre un an pour que le prix baisse de 10 000 $ l’acre. Nous sommes toujours acheteurs si des parcelles idéales étaient mises en vente. »
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